第三节    土地增值税法律制度

一 、 土 地 增 值 税 纳 税 人

土 地  增  值  税  的  纳  税  人  为  转  让  国  有  土  地  使  用  权  、   地  上  建  筑  物  及  其  附   着  物（ 简 称“ 转让 房 地 产 ” ） 并 取 得 收 入 的 单 位 和 个 人 。

二 、 土 地 增 值 税 征 税 范 围

（ 一 ） 征 税 范 围 的 一 般 规 定

１、土 地 增 值 税 只  对  转  让  国  有  土  地  使  用  权  的  行  为  征  税 ，  对  出  让  国  有  土  地  的  行  为  不征 税 。

２、 土  地  增  值  税  既  对  转  让  国  有  土  地  使  用  权  的  行  为  征  税  ，  也  对  转  让  地  上  建  筑  物  及  其  他附 着 物 产 权 的 行 为 征 税 。

３、土  地  增  值  税  只  对  有  偿  转  让  的  房  地  产  征  税  ，  对  以  继  承  、   赠  与  等  方  式  无  偿  转  让  的 房地 产 不 予 征 税 。

（ 二 ） 征 税 范 围 的 特 殊 规 定

三 、 土 地 增 值 税 税 率

土 地 增 值 税 实 行 四 级 超 率 累 进 税 率 ：

１、 增 值 额 未 超 过 扣 除 项 目 金 额 ５０ ％ 的 部 分 ， 税 率 为 ３０ ％ 。

２、增 值 额 超 过 扣 除 项 目 金 额 ５０ ％ 、 未 超 过 扣 除 项 目 金 额 １００ ％ 的 部 分 ， 税 率 为４０ ％ 。

３、增 值 额 超 过 扣 除 项 目 金 额 １００ ％ 、 未 超 过 扣 除 项 目 金 额 ２００ ％ 的 部 分 ， 税 率 为５０ ％ 。

４、增 值 额 超 过 扣 除 项 目 金 额 ２００ ％ 的 部 分 ， 税 率 为 ６０ ％ 。

四 、 土 地 增 值 税 计 税 依 据

土 地 增 值 税 的 计 税 依 据 是 纳 税 人 转 让 房 地 产 所 取 得 的 增 值 额 。

（ 一 ） 应 税 收 入 的 确 定

纳 税 人 转 让 房 地 产 取 得 的  应  税  收  入 ，  应  包  括  转  让  房  地  产  的  全  部  价  款  及  有  关  的  经  济收 益 。

（ 二 ） 扣 除 项 目 及 其 金 额

１、 取 得 土 地 使 用 权 所 支 付 的 金 额 。

２、 房 地  产  开  发  成  本 。

３、房 地  产  开  发  费  用 。

４、与 转 让 房 地 产 有 关 的 税 金 。

５、财 政 部 确 定 的 其 他 扣 除 项 目 。

６、旧 房 及 建 筑 物 的 扣 除 金 额 。

７、计 税 依 据 的 特 殊 规 定 。

五 、 土 地 增 值 税 应 纳 税 额 的 计 算

１、 应  纳  税  额  的  计  算  公  式  。  土  地  增  值  税  按  照  纳  税  人  转  让  房  地  产  所  取  得  的  增  值  额  和  规定 的 税 率 计 算 征 收 。 土 地 增 值 税 的 计 算 公 式 是 ：应 纳 税 额＝ （ 每 级 距 的 增 值 额  × 适 用 税 率 ）

２、 应 纳 税 额 的 计 算 步 骤 。

（ １ ）  计 算 增 值 额 。

（ ２ ）  计 算 增 值 率 。

（ ３ ）  确 定 适 用 税 率 。 按 照 计 算 出 的 增 值 率 ， 从 土 地 增 值 税 税 率 表 中 确 定 适 用 税 率 。

（ ４ ） 计 算 应 纳 税 额 。

六 、 土 地 增 值 税 税 收 优 惠

１、纳  税  人  建  造  普  通  标  准  住  宅  出  售  ，   增  值  额  未  超  过  扣  除  项  目  金  额   ２０ ％ 的  ，   予  以  免税 ； 超 过 ２０ ％ 的 ， 应 按 全 部 增 值 额 缴 纳 土 地 增 值 税 。

２、因 国 家 建 设 需 要 依 法 征 用 、 收 回 的 房 地 产 ， 免 征 土 地 增 值 税 。

３、企  事  业  单  位  、  社  会  团  体  以  及  其  他  组  织  转  让  旧  房  作  为  公  共  租  赁  住  房  房  源  且  增  值  额未 超 过 扣 除 项 目 金 额 ２０ ％ 的 ， 免 征 土 地 增 值 税 。

４、居 民 个 人 转 让 住 房 免 征 土 地 增 值 税 。

七 、 土 地 增 值 税 征 收 管 理

（ 一 ） 纳 税 申 报

纳 税  人  应  在  转  让  房  地  产  合  同  签  订  后  ７  日  内   ，   到  房  地  产  所  在  地  主  管  税  务  机  关  办  理  纳税 申 报 。

（ 二 ） 纳 税 清 算

１、土 地  增  值  税  的  清  算  单  位 。

２、土 地  增  值  税  的  清  算  条  件 。

３、土 地 增 值 税 清 算 应 报 送 的 资 料 。

４、清 算 后 再 转 让 房 地 产 的 处 理 。

５、土 地 增 值 税 的 核 定 征 收 。

（ 三 ） 纳 税 地 点

土 地 增 值 税 纳 税 人 发 生 应 税 行 为 应 向 房 地 产 所 在 地 主 管 税 务 机 关 缴 纳 税 款 。